PERJANJIAN JUAL BELI TANAH SECARA LISAN: LEGALITAS, RISIKO, DAN KEPASTIAN DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERIKATAN
Disusun dan dibuat untuk memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Bisnis
Dosen Pengampuh:
Andi Miftahul Amri, SH.,MH.
Dibuat Oleh:
Kelompok II
M.Sukri (24690107038)
Rita Anglia (24690107022)
Nabila Ramadhani Al-Avif (24690107047)
PRODI PENDIDIKAN PANCASILA DAN KEWARGANEGARAAN
FAKULTAS KEGURUAN DAN ILMU PENDIDIKAN
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH BONE
TA.2025
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Hukum Perjanjian jual beli tanah secara lisan dalam masyarakat sudah sering terjadi apalagi dalam ruang lingkup desa atau perkampungan. Praktik jual beli tanah secara lisan di masyarakat sering terjadi atas dasar kepercayaan, terutama untuk tanah yang belum bersertifikat, namun tidak memiliki kepastian hukum dan rentan menimbulkan masalah di kemudian hari. Untuk meminimalkan terjadinya masalah akibat tidak adanya kepastian hukum, maka jual beli tanah seharusnya dibuat di hadapan PPAT untuk menjamin suatu kepastian hukumnya sebagaimana yang telah diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Meskipun perjanjian lisan dapat dianggap sah secara hukum adat, praktik ini tidak sesuai dengan hukum pertanahan nasional yang mensyaratkan akta notaris (PPAT) untuk pengalihan hak yang sah dan terjamin secara yuridis. (Gaol, 2022) Namun, sebagian besar masyarakat masih melakukan proses jual beli tanah hanya secara lisan saja berdasarkan asas kekeluargaan/kepercayaan antar kedua belah pihak, serta masih menjalankan hukum adat yang sesuai dengan prinsip terang dan tunai, di mana hal ini kemungkinan besar dapat menimbulkan permasalahan dikemudian hari. Dan masih kurangnya pemahaman masyarakat akan tentang aturan atau tata cara jual beli tanah, serta akan pentingnya sertifikat jual beli tanah.
Pendaftaran tanah merupakan salah satu cara untuk mendapatkan kepastian hukum mengenai perjanjian jual beli, pemegang hak atas tanah akan menerima tanda bukti hak atas tanahnya yakni sertifikat. Sehingga dengan sertifikat itu pemegang hak atas tanah akan terjamin eksistensi haknya, dan pemegang hak bukan hanya menguasai tanah tersebut secara fisik saja namun juga terdaftar secara yuridis. Serta apabila suatu saat terjadi sengketa, maka dapat dilakukan penyelesaian secara teratur dan terarah.
Rumusan Masalah
Bagaimana legalitas perjanjian jual beli tanah secara lisan dan apa saja risiko hukum yang muncul akibat praktik jual beli tanah secara lisan, khususnya pada tanah yang belum bersertifikat?
Bagaimana peran akta resmi PPAT dalam menjamin kepastian hukum dan perlindungan hak dalam perjanjian jual beli tanah dibandingkan dengan perjanjian lisan atau di bawah tangan?
Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan ini diharapkan dapat memberikan gambaran jelas mengenai aspek legalitas, risiko hukum, dan kepastian hukum dalam konteks jual beli tanah secara lisan, serta memberikan informasi untuk meningkatkan perlindungan hukum dan mengurangi sengketa terkait transaksi jual beli tanah:
Menganalisis legalitas perjanjian jual beli tanah secara lisan serta Mengidentifikasi risiko hukum yang muncul akibat praktik jual beli tanah secara lisan, khususnya pada tanah yang belum bersertifikat.
Mengkaji peran akta resmi PPAT dalam menjamin kepastian hukum dan perlindungan hak dalam perjanjian jual beli tanah dibandingkan dengan perjanjian lisan atau di bawah tangan.
PEMBAHASAN
Legalitas Perjanjian Jual Beli Tanah Secara Lisan
Perjanjian jual beli tanah secara lisan memiliki legalitas yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Levin, t.t.) , yang menegaskan bahwa suatu perjanjian sah apabila memenuhi empat syarat berdasarkan Pasal 1320, yakni kesepakatan para pihak, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. KUHPerdata tidak mengharuskan bentuk tertulis sehingga perjanjian lisan tetap dianggap sah sepanjang memenuhi syarat tersebut dan tidak bertentangan dengan undang-undang lain. Dalam konteks hukum adat Indonesia, perjanjian jual beli tanah lisan dilakukan berdasarkan asas tunai, riil, dan terang, yakni pembayaran serta pengalihan hak dilakukan secara langsung dan terbuka, dengan kepala desa atau kepala adat sebagai saksi, sehingga menjadi bentuk pengakuan sosial dan hukum di masyarakat adat (Arisandi, 2022)
Namun, regulasi pertanahan nasional mengatur bahwa peralihan hak atas tanah harus dilakukan melalui akta resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Akta PPAT memberikan kepastian hukum secara yuridis dan sebagai dasar pendaftaran tanah di kantor pertanahan sehingga hak atas tanah terdaftar secara formal dan memiliki perlindungan hukum yang kuat (PP. No. 24 Tahun 1997, t.t.) . Praktik jual beli tanah lisan, walaupun dianggap sah menurut hukum adat dan KUHPerdata, sering kali tidak memenuhi persyaratan formal ini dan dapat menyebabkan persoalan hukum jika terjadi sengketa.
Perbedaan antara hukum adat dan hukum nasional mengenai perjanjian lisan inilah yang kerap menimbulkan konflik dan ketidakpastian hukum. Hukum adat mengakui transaksi yang langsung, nyata, dan disaksikan secara sosial, sementara hukum nasional menuntut bukti tertulis agar dapat didaftarkan dan diakui secara yuridis. Selain itu, pembuktian perjanjian lisan dalam penyelesaian sengketa hukum nasional lebih sulit tanpa dokumen tertulis sebagai alat bukti, sehingga berisiko menyebabkan ketidakpastian status kepemilikan tanah (Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022, t.t.). Oleh sebab itu, penting untuk mengintegrasikan praktik adat dengan ketentuan hukum formal guna menjamin kepastian dan perlindungan hukum bagi para pihak yang terlibat dalam jual beli tanah.
Risiko Hukum Praktik Jual Beli Tanah Secara Lisan
Praktik jual beli tanah secara lisan di masyarakat menyimpan risiko hukum yang signifikan karena tidak adanya bukti tertulis resmi berupa akta autentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketidakpastian hukum menjadi salah satu dampak utama, di mana pembeli sulit membuktikan kepemilikan tanah jika terjadi sengketa dengan pihak lain, seperti penjual lama atau ahli waris yang mengklaim hak atas tanah tersebut.(Apriandra & Priyono, 2025) Perjanjian lisan hanya berada pada kekuatan hukum di bawah tangan yang lebih lemah dibandingkan akta autentik, sehingga sangat rentan untuk disangkal atau diingkari di pengadilan, sehingga memicu konflik yang berlarut-larut dan hilangnya hak bagi pembeli(Ibrahim & Suharto, 2025)
Selain itu, tanpa akta PPAT, proses balik nama sertifikat tanah menjadi sulit atau bahkan tidak dapat dilakukan, menghambat pengakuan resmi hak atas tanah secara yuridis. Risiko lain termasuk potensi terjadinya klaim ganda atau penipuan, di mana seseorang dapat menjual tanah yang sama lebih dari satu kali atau tanah yang bukan miliknya, memperbesar peluang sengketa hukum yang merugikan para pihak.(Azurma & Handoko, t.t.) Kesulitan penyelesaian sengketa di pengadilan juga muncul karena ketiadaan alat bukti tertulis yang kuat, memperpanjang proses hukum dan menimbulkan beban biaya serta waktu yang tidak sedikit bagi pihak-pihak yang bersengketa(Mahkama Agung RI, 2025). Oleh sebab itu, penting bagi masyarakat untuk memahami risiko ini dan mendorong implementasi jual beli tanah melalui prosedur resmi demi kepastian hukum.
Kepastian Hukum dalam Perspektif Hukum Perikatan terkait Jual Beli Tanah
Akta resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki peran penting sebagai bukti kuat dan dasar hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, akta autentik ini menjadi syarat formal yang harus dipenuhi untuk memastikan bahwa pengalihan hak atas tanah diakui secara yuridis dan terdaftar secara resmi di kantor pertanahan. Dengan adanya akta PPAT, hak kepemilikan menjadi jelas, terdokumentasi, serta terlindungi secara hukum, sehingga menghindarkan para pihak dari risiko sengketa akibat ketidakpastian bukti kepemilikan.(Cahyandari dkk., 2025)
Proses pendaftaran tanah berikut pengakuan hak yang sah merupakan bentuk konkret dari pelaksanaan hukum pertanahan nasional yang menjamin adanya kepastian hukum bagi pemegang hak. Tanpa akta resmi, walaupun perjanjian jual beli lisan atau di bawah tangan dapat memenuhi syarat sahnya perikatan menurut Pasal 1320 KUHPerdata, transaksi tersebut tidak dapat dijadikan dasar untuk perubahan data hak atas tanah secara formal. Hal ini menimbulkan gap antara kekuatan mengikat perjanjian secara perdata dengan kekuatan hukum formal dalam pendaftaran pertanahan.(Cahyandari dkk., 2025)
Implikasi hukum ini menegaskan pentingnya penggunaan akta resmi dalam transaksi jual beli tanah. Perjanjian lisan atau di bawah tangan berpotensi menimbulkan ketidakpastian dan kerugian hukum, khususnya saat terjadi sengketa karena sulitnya pembuktian di pengadilan. Oleh karena itu, sistem hukum Indonesia memberikan perlindungan hukum optimal melalui persyaratan formal dalam pembuatan akta autentik PPAT guna menjamin kepastian dan perlindungan hak para pihak dalam jual beli tanah.(Pratiwi dkk., 2025)
PENUTUP
Kesimpulan
Legalitas perjanjian jual beli tanah sudah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan bahwa perjanjian dianggap sah apabila memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. KUHPerdata tidak mensyaratkan bentuk tertulis, sehingga perjanjian lisan tetap sah sepanjang memenuhi syarat tersebut dan tidak bertentangan dengan aturan lain. Praktik jual beli tanah secara lisan masih banyak terjadi di masyarakat dan dianggap sah menurut hukum adat serta KUHPerdata. Namun, pembuktian perjanjian lisan dalam penyelesaian sengketa hukum nasional lebih sulit tanpa dokumen tertulis, yang berisiko menimbulkan ketidakpastian status kepemilikan tanah. Perbedaan antara hukum adat dan hukum nasional terkait perjanjian lisan sering menimbulkan konflik dan ketidakpastian hukum.
Saran
Diperlukan peningkatan sosialisasi dan edukasi kepada masyarakat mengenai pentingnya menggunakan akta resmi PPAT dalam transaksi jual beli tanah, guna menghindari risiko hukum dan sengketa di masa depan.
Pemerintah dan aparat terkait hendaknya memperkuat pengawasan dan fasilitasi proses pendaftaran tanah, agar masyarakat semakin mudah mengakses layanan pembuatan akta resmi dan pencatatan hak atas tanah.
Perlu dilakukan harmonisasi dan integrasi antara hukum adat dan hukum nasional terkait jual beli tanah agar tidak terjadi benturan hukum dan memberikan kepastian bagi para pihak yang bertransaksi di masyarakat adat.
Masyarakat diharapkan memahami konsekuensi hukum dari perjanjian lisan, serta lebih mengutamakan prosedur formal demi menjamin kepastian dan perlindungan hak atas tanah.
DAFTAR PUSTAKA
Apriandra, D. S., & Priyono, E. A. (2025). Keabsahan Perjanjian Jual Beli Tanah Tanpa Akta Notaris dalam Perspektif Hukum Perdata. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, 5(5).
Arisandi, E. (2022, Mei 27). Website DJKN. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/15061/Asas-Tunai-dan-Terang-dalam-Jual-Beli-Tanah.html
Azurma, R., & Handoko, D. (t.t.). Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Dan Implikasinya Terhadap Konsumen Selaku Pihak Ketiga.
Cahyandari, C., Ludmilla, K., & Talia, F. (2025). Kepastian Hukum Pembeli Hak Atas Tanah Tanpa Akta Jual Beli yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, 5(3).
Gaol, H. L. (2022). KEPASTIAN HUKUM JUAL BELI TANAH HAK MILIK TANPA MELALUI PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH). LEX PRIVATUM, 10(1). https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/lexprivatum/article/view/38089
Ibrahim, R. I., & Suharto, M. A. (2025). Akibat Hukum Terhadap Akta Jual Beli Tanah Yang Ditandatangani Secara Melanggar Hukum Berdasarkan Hukum Perdata di Indonesia. Unes Journal of Swara Justisia, 9(3), 408–418. https://doi.org/10.31933/5vyrnn48
Levin, F. (t.t.). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Mahkama Agung RI. (2025). Direktori Putusan. https://putusan3.mahkamahagung.go.id/search.html/?q=%22Perjanjian+secara+lisan%22
Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022. (t.t.). Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022. Diambil 16 Oktober 2025, dari https://putusan3.mahkamahagung.go.id/direktori/putusan/23546.html
PP. No. 24 Tahun 1997, H. O. (t.t.). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997—Pusat Data Hukumonline. hukumonline.com. Diambil 16 Oktober 2025, dari https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/11693/peraturan-pemerintah-nomor-24-tahun-1997/document/
Pratiwi, D., Hifni, M., Darmawan, D., & Jahiri, M. (2025). Tinjauan Yuridis Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Study Kasus Putusan No.12/PDT/2025/PT BTN. Al-Zayn : Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, 3(4), 4662–4672. https://doi.org/10.61104/alz.v3i4.2026
PERJANJIAN JUAL BELI TANAH SECARA LISAN: LEGALITAS, RISIKO, DAN KEPASTIAN DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERIKATAN
Disusun dan dibuat untuk memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Bisnis
Dosen Pengampuh:
Andi Miftahul Amri, SH.,MH.
Dibuat Oleh:
Kelompok II
M.Sukri (24690107038)
Rita Anglia (24690107022)
Nabila Ramadhani Al-Avif (24690107047)
PRODI PENDIDIKAN PANCASILA DAN KEWARGANEGARAAN
FAKULTAS KEGURUAN DAN ILMU PENDIDIKAN
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH BONE
TA.2025
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Hukum Perjanjian jual beli tanah secara lisan dalam masyarakat sudah sering terjadi apalagi dalam ruang lingkup desa atau perkampungan. Praktik jual beli tanah secara lisan di masyarakat sering terjadi atas dasar kepercayaan, terutama untuk tanah yang belum bersertifikat, namun tidak memiliki kepastian hukum dan rentan menimbulkan masalah di kemudian hari. Untuk meminimalkan terjadinya masalah akibat tidak adanya kepastian hukum, maka jual beli tanah seharusnya dibuat di hadapan PPAT untuk menjamin suatu kepastian hukumnya sebagaimana yang telah diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Meskipun perjanjian lisan dapat dianggap sah secara hukum adat, praktik ini tidak sesuai dengan hukum pertanahan nasional yang mensyaratkan akta notaris (PPAT) untuk pengalihan hak yang sah dan terjamin secara yuridis. (Gaol, 2022) Namun, sebagian besar masyarakat masih melakukan proses jual beli tanah hanya secara lisan saja berdasarkan asas kekeluargaan/kepercayaan antar kedua belah pihak, serta masih menjalankan hukum adat yang sesuai dengan prinsip terang dan tunai, di mana hal ini kemungkinan besar dapat menimbulkan permasalahan dikemudian hari. Dan masih kurangnya pemahaman masyarakat akan tentang aturan atau tata cara jual beli tanah, serta akan pentingnya sertifikat jual beli tanah.
Pendaftaran tanah merupakan salah satu cara untuk mendapatkan kepastian hukum mengenai perjanjian jual beli, pemegang hak atas tanah akan menerima tanda bukti hak atas tanahnya yakni sertifikat. Sehingga dengan sertifikat itu pemegang hak atas tanah akan terjamin eksistensi haknya, dan pemegang hak bukan hanya menguasai tanah tersebut secara fisik saja namun juga terdaftar secara yuridis. Serta apabila suatu saat terjadi sengketa, maka dapat dilakukan penyelesaian secara teratur dan terarah.
Rumusan Masalah
Bagaimana legalitas perjanjian jual beli tanah secara lisan dan apa saja risiko hukum yang muncul akibat praktik jual beli tanah secara lisan, khususnya pada tanah yang belum bersertifikat?
Bagaimana peran akta resmi PPAT dalam menjamin kepastian hukum dan perlindungan hak dalam perjanjian jual beli tanah dibandingkan dengan perjanjian lisan atau di bawah tangan?
Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan ini diharapkan dapat memberikan gambaran jelas mengenai aspek legalitas, risiko hukum, dan kepastian hukum dalam konteks jual beli tanah secara lisan, serta memberikan informasi untuk meningkatkan perlindungan hukum dan mengurangi sengketa terkait transaksi jual beli tanah:
Menganalisis legalitas perjanjian jual beli tanah secara lisan serta Mengidentifikasi risiko hukum yang muncul akibat praktik jual beli tanah secara lisan, khususnya pada tanah yang belum bersertifikat.
Mengkaji peran akta resmi PPAT dalam menjamin kepastian hukum dan perlindungan hak dalam perjanjian jual beli tanah dibandingkan dengan perjanjian lisan atau di bawah tangan.
PEMBAHASAN
Legalitas Perjanjian Jual Beli Tanah Secara Lisan
Perjanjian jual beli tanah secara lisan memiliki legalitas yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Levin, t.t.) , yang menegaskan bahwa suatu perjanjian sah apabila memenuhi empat syarat berdasarkan Pasal 1320, yakni kesepakatan para pihak, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. KUHPerdata tidak mengharuskan bentuk tertulis sehingga perjanjian lisan tetap dianggap sah sepanjang memenuhi syarat tersebut dan tidak bertentangan dengan undang-undang lain. Dalam konteks hukum adat Indonesia, perjanjian jual beli tanah lisan dilakukan berdasarkan asas tunai, riil, dan terang, yakni pembayaran serta pengalihan hak dilakukan secara langsung dan terbuka, dengan kepala desa atau kepala adat sebagai saksi, sehingga menjadi bentuk pengakuan sosial dan hukum di masyarakat adat (Arisandi, 2022)
Namun, regulasi pertanahan nasional mengatur bahwa peralihan hak atas tanah harus dilakukan melalui akta resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Akta PPAT memberikan kepastian hukum secara yuridis dan sebagai dasar pendaftaran tanah di kantor pertanahan sehingga hak atas tanah terdaftar secara formal dan memiliki perlindungan hukum yang kuat (PP. No. 24 Tahun 1997, t.t.) . Praktik jual beli tanah lisan, walaupun dianggap sah menurut hukum adat dan KUHPerdata, sering kali tidak memenuhi persyaratan formal ini dan dapat menyebabkan persoalan hukum jika terjadi sengketa.
Perbedaan antara hukum adat dan hukum nasional mengenai perjanjian lisan inilah yang kerap menimbulkan konflik dan ketidakpastian hukum. Hukum adat mengakui transaksi yang langsung, nyata, dan disaksikan secara sosial, sementara hukum nasional menuntut bukti tertulis agar dapat didaftarkan dan diakui secara yuridis. Selain itu, pembuktian perjanjian lisan dalam penyelesaian sengketa hukum nasional lebih sulit tanpa dokumen tertulis sebagai alat bukti, sehingga berisiko menyebabkan ketidakpastian status kepemilikan tanah (Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022, t.t.). Oleh sebab itu, penting untuk mengintegrasikan praktik adat dengan ketentuan hukum formal guna menjamin kepastian dan perlindungan hukum bagi para pihak yang terlibat dalam jual beli tanah.
Risiko Hukum Praktik Jual Beli Tanah Secara Lisan
Praktik jual beli tanah secara lisan di masyarakat menyimpan risiko hukum yang signifikan karena tidak adanya bukti tertulis resmi berupa akta autentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketidakpastian hukum menjadi salah satu dampak utama, di mana pembeli sulit membuktikan kepemilikan tanah jika terjadi sengketa dengan pihak lain, seperti penjual lama atau ahli waris yang mengklaim hak atas tanah tersebut.(Apriandra & Priyono, 2025) Perjanjian lisan hanya berada pada kekuatan hukum di bawah tangan yang lebih lemah dibandingkan akta autentik, sehingga sangat rentan untuk disangkal atau diingkari di pengadilan, sehingga memicu konflik yang berlarut-larut dan hilangnya hak bagi pembeli(Ibrahim & Suharto, 2025)
Selain itu, tanpa akta PPAT, proses balik nama sertifikat tanah menjadi sulit atau bahkan tidak dapat dilakukan, menghambat pengakuan resmi hak atas tanah secara yuridis. Risiko lain termasuk potensi terjadinya klaim ganda atau penipuan, di mana seseorang dapat menjual tanah yang sama lebih dari satu kali atau tanah yang bukan miliknya, memperbesar peluang sengketa hukum yang merugikan para pihak.(Azurma & Handoko, t.t.) Kesulitan penyelesaian sengketa di pengadilan juga muncul karena ketiadaan alat bukti tertulis yang kuat, memperpanjang proses hukum dan menimbulkan beban biaya serta waktu yang tidak sedikit bagi pihak-pihak yang bersengketa(Mahkama Agung RI, 2025). Oleh sebab itu, penting bagi masyarakat untuk memahami risiko ini dan mendorong implementasi jual beli tanah melalui prosedur resmi demi kepastian hukum.
Kepastian Hukum dalam Perspektif Hukum Perikatan terkait Jual Beli Tanah
Akta resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki peran penting sebagai bukti kuat dan dasar hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, akta autentik ini menjadi syarat formal yang harus dipenuhi untuk memastikan bahwa pengalihan hak atas tanah diakui secara yuridis dan terdaftar secara resmi di kantor pertanahan. Dengan adanya akta PPAT, hak kepemilikan menjadi jelas, terdokumentasi, serta terlindungi secara hukum, sehingga menghindarkan para pihak dari risiko sengketa akibat ketidakpastian bukti kepemilikan.(Cahyandari dkk., 2025)
Proses pendaftaran tanah berikut pengakuan hak yang sah merupakan bentuk konkret dari pelaksanaan hukum pertanahan nasional yang menjamin adanya kepastian hukum bagi pemegang hak. Tanpa akta resmi, walaupun perjanjian jual beli lisan atau di bawah tangan dapat memenuhi syarat sahnya perikatan menurut Pasal 1320 KUHPerdata, transaksi tersebut tidak dapat dijadikan dasar untuk perubahan data hak atas tanah secara formal. Hal ini menimbulkan gap antara kekuatan mengikat perjanjian secara perdata dengan kekuatan hukum formal dalam pendaftaran pertanahan.(Cahyandari dkk., 2025)
Implikasi hukum ini menegaskan pentingnya penggunaan akta resmi dalam transaksi jual beli tanah. Perjanjian lisan atau di bawah tangan berpotensi menimbulkan ketidakpastian dan kerugian hukum, khususnya saat terjadi sengketa karena sulitnya pembuktian di pengadilan. Oleh karena itu, sistem hukum Indonesia memberikan perlindungan hukum optimal melalui persyaratan formal dalam pembuatan akta autentik PPAT guna menjamin kepastian dan perlindungan hak para pihak dalam jual beli tanah.(Pratiwi dkk., 2025)
PENUTUP
Kesimpulan
Legalitas perjanjian jual beli tanah sudah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan bahwa perjanjian dianggap sah apabila memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. KUHPerdata tidak mensyaratkan bentuk tertulis, sehingga perjanjian lisan tetap sah sepanjang memenuhi syarat tersebut dan tidak bertentangan dengan aturan lain. Praktik jual beli tanah secara lisan masih banyak terjadi di masyarakat dan dianggap sah menurut hukum adat serta KUHPerdata. Namun, pembuktian perjanjian lisan dalam penyelesaian sengketa hukum nasional lebih sulit tanpa dokumen tertulis, yang berisiko menimbulkan ketidakpastian status kepemilikan tanah. Perbedaan antara hukum adat dan hukum nasional terkait perjanjian lisan sering menimbulkan konflik dan ketidakpastian hukum.
Saran
Diperlukan peningkatan sosialisasi dan edukasi kepada masyarakat mengenai pentingnya menggunakan akta resmi PPAT dalam transaksi jual beli tanah, guna menghindari risiko hukum dan sengketa di masa depan.
Pemerintah dan aparat terkait hendaknya memperkuat pengawasan dan fasilitasi proses pendaftaran tanah, agar masyarakat semakin mudah mengakses layanan pembuatan akta resmi dan pencatatan hak atas tanah.
Perlu dilakukan harmonisasi dan integrasi antara hukum adat dan hukum nasional terkait jual beli tanah agar tidak terjadi benturan hukum dan memberikan kepastian bagi para pihak yang bertransaksi di masyarakat adat.
Masyarakat diharapkan memahami konsekuensi hukum dari perjanjian lisan, serta lebih mengutamakan prosedur formal demi menjamin kepastian dan perlindungan hak atas tanah.
DAFTAR PUSTAKA
Apriandra, D. S., & Priyono, E. A. (2025). Keabsahan Perjanjian Jual Beli Tanah Tanpa Akta Notaris dalam Perspektif Hukum Perdata. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, 5(5).
Arisandi, E. (2022, Mei 27). Website DJKN. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/15061/Asas-Tunai-dan-Terang-dalam-Jual-Beli-Tanah.html
Azurma, R., & Handoko, D. (t.t.). Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Dan Implikasinya Terhadap Konsumen Selaku Pihak Ketiga.
Cahyandari, C., Ludmilla, K., & Talia, F. (2025). Kepastian Hukum Pembeli Hak Atas Tanah Tanpa Akta Jual Beli yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, 5(3).
Gaol, H. L. (2022). KEPASTIAN HUKUM JUAL BELI TANAH HAK MILIK TANPA MELALUI PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH). LEX PRIVATUM, 10(1). https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/lexprivatum/article/view/38089
Ibrahim, R. I., & Suharto, M. A. (2025). Akibat Hukum Terhadap Akta Jual Beli Tanah Yang Ditandatangani Secara Melanggar Hukum Berdasarkan Hukum Perdata di Indonesia. Unes Journal of Swara Justisia, 9(3), 408–418. https://doi.org/10.31933/5vyrnn48
Levin, F. (t.t.). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Mahkama Agung RI. (2025). Direktori Putusan. https://putusan3.mahkamahagung.go.id/search.html/?q=%22Perjanjian+secara+lisan%22
Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022. (t.t.). Mahkamah Agung RI, Putusan No. 952/K/SIP/1975; Jurnal Kultura, 2025; Ginting, 2022. Diambil 16 Oktober 2025, dari https://putusan3.mahkamahagung.go.id/direktori/putusan/23546.html
PP. No. 24 Tahun 1997, H. O. (t.t.). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997—Pusat Data Hukumonline. hukumonline.com. Diambil 16 Oktober 2025, dari https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/11693/peraturan-pemerintah-nomor-24-tahun-1997/document/
Pratiwi, D., Hifni, M., Darmawan, D., & Jahiri, M. (2025). Tinjauan Yuridis Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Study Kasus Putusan No.12/PDT/2025/PT BTN. Al-Zayn : Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, 3(4), 4662–4672. https://doi.org/10.61104/alz.v3i4.2026